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Aumento canone locazione: è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili, anche se ad uso non abitativo, concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato e registrato

Aumento canone locazione: nullo il patto aggiunto occulto non registrato

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Aumento canone locazione: è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili, anche se ad uso non abitativo, concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 23601/2017) che ha affermato i seguenti principi di diritto:

  • La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso.
  • Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente.
  • E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Le Sezioni Unite si sono dunque pronunciate su due temi molto dibattuti ed oggetto di contrasti giurisprudenziali.

Gli effetti della mancata registrazione del contratto di locazione avevano, infatti, dato origine a due diversi orientamenti.

Un primo che riteneva che la nullità del contratto non registrato doveva intendersi in termini assoluti, nel senso che l’eventuale registrazione tardiva non varrebbe a sanare il vizio originario.

Un secondo che riteneva che la nullità doveva essere intesa, non come elemento di validità del contratto, ma come elemento condizionante la sua efficacia, nel senso che la successiva registrazione poteva sanare il vizio originario.

Le Sezioni Unite hanno propenso per aderire a questo secondo e prevalente orientamento.

Per quanto riguarda, invece, il secondo tema dell’aumento del canone di locazione occulto (nel senso di non registrato), la Suprema Corte ha ritenuto – anche per le locazioni non abitative – affetto da nullità il patto di maggiorazione del canone sia nel caso che attenga al momento genetico del contratto, sia nel caso intervenga successivamente alla stipula dell’accordo (momento funzionale).

Ciò in quanto il patto aggiuntivo è connaturato da causa illecita, contraria a norma imperativa (art. 79 L. 392/1978).

Ne deriva che è affetto da nullità il patto non oggetto di registrazione con cui le parti concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato.

Tale nullità non viene sanata nemmeno dalla successiva registrazione dell’accordo.

Il contratto di locazione registrato al quale il patto si riferisce, invece, continua a produrre i propri effetti.

Il conduttore, ovviamente, che abbia provveduto al pagamento di somme non dovute in forza di un patto nullo potrà chiedere la restituzione di quanto versato in forza delle norme sull’indebito oggettivo (art. 2033 c.c.).

 


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